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办理第二套房屋贷款全攻略

http://www.loghousecn.com    文章来源:京华时报    更新时间:4/4/2008    文章编辑:lidekang

   去年12月央行出台的《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》中称,“对于已利用银行贷款购买首套自住房的家庭,如其人均住房面积低于当地平均水平,再次向商业银行申请住房贷款的,可比照首套自住住房贷款政策执行”,其中人均住房面积如何确定成为补充通知中的一个疑问。记者日前了解到,由于目前相关部门还没有出台相应的政策,目前北京市各大银行仍严格执行二套房贷政策。那么如何办理第二套放贷呢?

    评定的两大标准

    目前北京市各家商业银行对于二套房贷的界定标准基本一致,主要是两条:1.以家庭(配偶以及未成年子女)为单位,以人民银行征信查询为准;2.已利用银行贷款购买住房,无论是否结清,再次购买住房且贷款者。在第一条中,比如丈夫贷款购买第一套,那么以妻子名义再次贷款购房的,执行二套政策;异地已贷款购房,在本地再次贷款购房的,执行二套政策,这些都可以通过人民银行征信系统进行查询。

    在第二条中,其中人均住房面积成为政策执行的关键,央行在文件中并没有明确面积的标准,到底是由银行、建委还是统计局数据认定,还存在疑问。日前,有传言,建行初步确定家庭人均面积未达26.6平方米(产权证面积/户口本人口),假如此传言成真的话,按照此标准比如一个3口之家,原住房面积为75平方米,贷款未还清;孩子长大后,原住房比较拥挤,准备贷款买一套大户型,按照建行的政策,该户购房者的人均面积为25平方米,低于26.6平方米,购买第二套时就可享受首套的优惠政策。此举在推动补充通知顺利执行的同时,也会促使其他银行不断跟进。

  需准备的资料

    利率方面,对于第二套房贷,各家商业银行都严格执行上浮10%的政策,即8.613%;以同样贷款50万元,期限20年、等额本息计算,年利率8.613%的每月还款4374.9元;如果享受下浮15%的优惠利率,每月还款为3773.8元,可节省601.1元;差额是比较明显的。

    贷款流程分六步

    第二套房屋贷款本质上与第一套贷款类似,差别只是贷款成数及贷款利率;其流程与第一套房贷是一样的,大致分为六步。

    第一步,签买卖合同;交易双方签署北京市二手房买卖合同。

    第二步,面签;买卖双方到场(如贷款银行是建行,卖方可不用到场)与银行签署《个人住房贷款合同》,提供身份证、户口本等身份证明、收入证明、营业执照副本复印件加公章等资料。当天可完成。

    第三步,初审;银行对客户贷款资料进行审核,初审一般需要3-5个工作日。

    第四步,过户;经纪公司权证专员陪同客户办理过户手续,时间由各区房地局决定,比如朝阳区是30个自然日取证,东城、西城、崇文、宣武四城区是20日取证,海淀区当天就可以取证。

    第五步,抵押,取得新房产证后,买方把房本及银行的抵押资料送至房地局进行抵押;时效根据各区房地局抵押时间及抵押单量不等,比如朝阳区,抵押时效为30个工作日;由于交易量大,目前抵押需要排号;实际时间可能长于30个工作日。

    第六步;客户还款;做完抵押后,客户可以拿到新房产证,并开始按月还款,交易完结。

  三个注意事项

    由于各家银行均严格执行二套房贷政策,特别是利率上浮10%,将使二套房贷成本出现较大幅度的上升;为此“链家地产”研发中心人士建议消费者可尽量选择公积金,并事先计算好人均住房面积,

    第一,尽量选择公积金贷款。公积金贷款购第二套房仍可享受优惠政策。第一套使用商业贷款的,购买第二套使用公积金贷款仍可享受首套贷款政策;购买两套都使用公积金的,只要把第一套的贷款余额还清,仍可享受首套政策。而且公积金利率优惠,贷款成本低,贷款50万元、期限20年、等额本息比较,商贷优惠利率每月还款3773.8元,公积金每月还款3360.8元,月供可节省413元。

    第二,事先计算人均住房面积。如果按照传言中建行的二套房贷拟执行的标准,客户已利用银行贷款购房,如果家庭人均面积未达26.6平方米(产权证面积/户口本人口),那么再次贷款时可以享受首套优惠政策;消费者如果是向建行申请贷款,可以事先比较人均住房面积是否超过26.6平方米。

    第三,及时备齐资料,节省办理时间;贷款流程步骤较多,特别是过户、抵押时间耗时较长,及时备齐相关资料,有利于尽快办理完结。其中收入证明材料不易办理,单身购房者容易遗漏单身证明。

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