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为您指点购房流程“全攻略”
http://www.loghousecn.com    文章来源:北京晨报    更新时间:3/13/2008    文章编辑:lidekang
因房屋质量等问题引起的收房纠纷,一直是最多发的房产纠纷类型。即将进入春季收房高峰,对于首次购房的业主来说,提前掌握一些收房知识十分必要。除了办理一些常规手续,最重要的收房环节就是验房。找个验房师帮着一块去验房,不失为好主意,但他们往往收费不菲,专业水平也参差不齐。其实,验房并非是件十分深奥复
杂的事,您只要掌握了基本的程序、带齐工具,同样可以给自己的房屋质量好好把把脉。

    业主收房最佳流程

    收房的过程并不复杂。带齐身份证件、相关资料、费用以及验房工具等,按照与开发商约定的时间前去收房,主要有以下几个步骤:

    1 开发商和物业核验业主材料。双方确认收房流程。

    2 业主领取《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》(此三项必须为原件)以及《房屋土地测绘技术报告书》,并由开发商加以说明。

    3 业主对新房做综合验收,即最重要的验房环节。

    4 业主就验收中存在的问题提出质询、改进意见或解决方案。双方协商并达成书面协议,根据协议内容解决交房中存在的问题。无法在15日内解决的,双方应当就解决方案及期限达成书面协议。

    5 开发商出具《实测面积测绘报告》,双方确认面积误差后结算剩余房款、各项费用以及延期交房违约金等。

    6 业主领取新房钥匙,签署《住宅钥匙收到书》。

    7 与物业公司签署物业协议、向物业公司交纳物业费并索要发票或盖章确认的收据。

    8 办理产权证有关的事项。若业主委托开发商办理产权证,则可由开发商代收契税和房屋产权登记费。代办费金额双方协商。业主也有权拒绝代办。

    9 业主签署《入住交接单》,收房完成。

    收房流程注意事项

    不少业主是第一次买房子。好不容易盼到交房了,却往往不知所措。什么时间收房最好?交房手续怎样办才省时省力?请您留意以下几个注意事项和经验建议。

    1、关于收房时间。一般房产商通知小业主交房时间比较早,建议不要在第一、第二天去收房。因为那两天同时来收房的人很多,陪同验收房子的人也不会有太充裕的时间仔细陪同看房。您不妨选择第三天或第四天。

    2、您可以去物业部门查看资料,包括《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《竣工验收备案表》、《管线分布竣工图(水、强电、弱电、结构)》、《面积实测表》等。需要注意的是,前四项文件是可以带走的。其中《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《竣工验收备案表》必须是原件。

    3、注意核实面积、合同及价钱多退少补等问题。首先要确认售楼合同附图与现实是否一致,结构是否和原设计图相同,房屋面积是否经过房地产部门实际测量,与合同签订面积是否有差异。查看售房合同,看误差为多少。注意签订合同时将误差定在2%至3%,建议不超过5%。

    4、物业可能会催促交付物业费等费用。但根据建委的最新规定,开发商不得以先交物业费等费用为收房条件。可以验收好后交付费用。

    5、从物业领取钥匙时,要确认楼层钥匙、进户门钥匙、信箱钥匙、水表钥匙、电表钥匙是不是齐全。

    目前,大部分的商品住宅交付时都是毛坯房。验毛坯房的程序主要是三大步骤。

    第一步“看外部”:即观察外立面、外墙瓷砖和涂料、单元门、楼道。

    第二步“查内部”:即检查入户门、内门、窗户、天棚、墙面、地面、墙砖、地砖、上下水、防水存水、强弱电、暖气、煤气、通风、排烟、排气。

    第三步“测相邻”:主要是就闭存水试验、水表空转等问题与楼上楼下的邻居配合查验。

    验精装房还要记得检查地板、橱柜、洁厕具以及家电的质量。
验房三大步骤验房流程详解

    1、在检查完整栋楼座的外墙瓷砖牢固性、单元门是否完好,楼道楼梯安全性和公用设备完好性后,开启户门。

    2、检查防盗门有无划痕,门边是否变形,门与框的密封是否严密,门和锁开关应灵活。检查入户门门铃,装上自带的电池,检查是否正常工作。观察猫眼是否有松动、不清晰、视野不全或因有异物无法看清楚等现象。

    3、检查户内门窗、阳台等部位有无开裂现象(阳台裂缝危险最大),油漆是否刷全。注意用镜子放到门顶部和门底部,检查这些地方是否也刷过油漆。检查门窗的密封是否良好,可用一长纸条放在密封点上,关门压住纸条用力抽出,多点试验看密封条的压力是否均匀。推拉窗上的纱窗和窗扇,确认是否推动灵活,相互无碰撞。窗户外窗框上应有防堵帽,防止异物堵塞影响排水,导致下雨时窗户进水。双层玻璃里外都擦不干净时应提出拆换玻璃清洁,否则以后不易解决。

    4、检查层高是否符合合同。最好把水表、电表数字、楼高、马桶坑距、浴缸长度和宽度、冲淋房尺寸、吊顶高度都记下。检查房顶是否倾斜,可在房顶取4-5个点用盒尺进行测量,若数值一致说明没有倾斜。

    5、检查墙壁是否平整,是否有渗水,是否有划痕裂纹,是否有爆点(生石灰在发成熟石灰时因搅拌不匀,抹在墙上干后会形成爆点)。检查地面是否平整,是否有渗水和空壳开裂情况。如有空鼓,要责成陪同物业人员尽快修复,否则在装修中会很容易打穿楼板。

    6、如是精装房,还要检查厨卫吊顶是否安装牢固。墙砖、地砖、地板是否平整,是否有空鼓(以小锤敲击),是否有色差,缝隙是否符合规范。木地板要检查木龙骨安装是否牢固。橱柜开启是否灵活顺畅,配件是否齐全。

    7、检查上下水。尽量开大上水龙头,检查是否正常工作。用盆盛水向各个下水处灌水,如台盆下水、浴缸下水、马桶下水、厨房和卫生及阳台地漏等,每个下水口应灌入两盆水左右,听到咕噜咕噜的声音表明通畅,确定表面没有积水。确认没问题后要尽快将这些突出下水(如台盆下水、浴缸下水、马桶下水)用塑料袋罩着水口,加以捆实。地漏等下水则需要塞实并留下可拉扯的位置。

    8、检查卫生间地面坡度是否能让积水顺利往地漏方向流,而不至于流入其他房间。将水倒在卫生间地面上(高度约2厘米),通知楼下的业主24小时后查看其房间内厕卫的天花板是否有渗水。全部用完水后打开水表,记录下水表的数字。同时也要记录电表数字。

    9、检查电气开关箱内的各开关是否有明显标示,是否安装牢固,检查各个分闸是否完全控制各分支线路。检查插座,如自备有插排(带有指示灯的五孔插座),可根据指示灯明灭测定是否正常通电。如有可能配备摇表,可测试插座对地绝缘情况是否良好。

    10、检查有线电视插座、宽带插座,插进去有无松动或插不进现象。检查可视对讲、紧急呼叫按钮是否工作正常。

    11、检查管道通风。厨房烟道可用冒烟的纸卷放在烟道口下方十厘米左右,看烟是否上升到烟道口能立即吸走。卫生间应在吊顶下留通风口。留在吊顶上面时要用手电查看是否具备安装性,同时用与测厨房烟道同样的办法测抽力。用手电查看烟道、通风口中是否存有建筑垃圾。

    12、用冒烟的纸卷放到管道煤气报警装置附近,看报警装置是否灵敏动作,报警声光提示应同时关闭进气阀。

    13、检查暖气管道安装是否通畅和密封。使劲晃动暖气管和上水管确定是否牢固。打开水阀看排水是否流畅,放水同时用卫生纸擦拭上下管道底部有无渗漏。确认暖气片上方的排气孔是否可以拧动。

    14、核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏,品牌、数量是否相符。验房过程发现问题及时记录,并与物业人员确定解决方案和解决日期。如果验房后认为质量问题较多且需较大整改,则业主可要求开发商签收“关于房屋存在质量问题要求限期整改的确认函”后中止办理手续。
多发问题查验指南

    只要按照攻略要求操作,尤其注意最容易发生问题的地方,基本上就可以验出房屋质量的好坏。我们为您搜集了最容易出现问题的要点查验环节,并附上一些查验的简易方法,希望给予您一定的帮助。

    内外门窗:

    1.门的开启关闭是否顺畅。2.门插是否插入得太少,门间隙是否太大。3.门四边是否紧贴门框,门开关时有无特别声音。4.大门、房门的插销、门销是否太长太紧。5.窗边与混凝土接口是否已做到没有缝隙。窗框属易撞击处,框墙接缝处一定要密实,不能有缝隙。6.开关窗户是否太紧,开启关闭是否顺畅。7.窗户玻璃是否完好。8.窗台下面有无水渍,如有则可能是窗户漏水。

    地面地板:

    1.地板有无松动、爆裂、撞凹。行走时是否吱吱作响。2.地板间隙是否太大。3.柚木地板是否出现大片黑色水渍。4.地脚线接口是否妥当,有无松动。5.地面是否有裂缝,是否有起砂现象。

    屋内顶棚:

    1.顶上是否有裂缝。一般来说,与房间横梁平行的裂缝,虽有质量问题,但基本不妨碍使用;如果裂缝与墙角呈45度斜角,甚至与横梁呈垂直状态,那么就说明房屋沉降严重,该住宅有严重结构性质量问题。2.看顶部是否有爆点,有爆点会给后续的装修带来很多不利影响。3.顶棚有无水渍、裂痕。有水渍说明可能有渗漏。如果是顶层住户,必须观察顶层是否渗漏。4.留意厕所顶棚有否油漆脱落或长霉菌。5.墙身顶棚有无部分隆起,用木棍敲一下有无空声。6.墙身、顶棚楼板有无特别倾斜、弯曲、起浪及隆起或凹陷的地方。7.墙身、墙角接位有无水渍、裂痕。8.内墙墙面上是否有石灰爆点。

    厨房卫生间:

    1.厕、浴具有无裂痕。包括浴缸、抽水马桶、洗脸池等是否有渗漏现象。裂痕有时很细小,要仔细观察。2.坐厕下水是否顺畅,冲水声响是否正常,冲厕水箱有无漏水声。3.浴缸、面盆与墙或柜的接口处防水是否妥当。4.厨房瓷砖、马赛克有无疏松脱落及凹凸不平。厨房、卫生间墙面瓷砖砌筑是否合格,砖块不能有裂痕,不能空鼓,必须砌实。5.砖缝有无渗水现象。6.厨具、瓷砖及下水管上有无粘上水泥尚未清洗。7.橱柜柜身有无变形,壁柜门是否牢固周正,门能否顺利开合。8.水池龙头是否妥当,下水是否顺畅。9.卫生间、厨房内是否有地漏,坡度是否合适,水不能往门口处倾斜。10.出水是否通畅,会不会出水口内留有较多的建筑垃圾。11.楼上的邻居家是否漏水。

    电气管线:

    1.试全部开关、插座及总电闸有无问题。仔细了解各种电路、闭路电视、电话插座的位置是否有引发事故的可能。检查回路数,按照国家规定,每套住宅的回路数不宜少于5个。2.自来水水质怎样。供水管是什么材质。有些城市已发文禁止用镀锌管做住宅供水管。铜管可安全使用50年,还能净化管内水质,有益健康。3.煤气热水器开关是否有问题。4.居室、客厅有否管线外露。是否有暖气回水或其它管线穿过。有较多管线穿越居室,不但难看,还会造成装修困难。

    验房常用工具

    专业验房需要配备垂直检测尺、内外直角检测尺、垂直校正器、游标尺、对角检测尺、反光镜和伸缩杆等。还要带上5米盒尺、25至33厘米直角尺、50至60厘米丁字尺、1米直尺等量具,以及各种电钳工具,如带两头和三头插头的插排(即带指示灯的插座)、各种插头(电话、电视、宽带插头)、万用表、摇表、多用螺丝刀(“-”字和“+”字)、5号电池2节、测电笔、手锤、小锤、灯泡。

    自己验房的业主很难带齐这些专用工具。事实上,您只要准备一些常用的工具就可以了。它们主要是:1)盆:用于验收下水管道。2)小锤:用于验收房子墙体与地面是否空鼓。3)塞尺:用于测裂缝的宽度。4)5米卷尺:用于测量房子的净高。5)万用表:用于测试各个强电插座及弱电类是否畅通。6)5号电池:两节,用于检查门铃。7)镜子、小凳、手电:用于检查不易触及处和暗处。8)其他:计算器、纸笔、塑料袋、打火机、卫生纸、报纸、包装绳。(杨舒萌)

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