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三类还款方式轻轻松松教你还房贷
http://www.loghousecn.com    文章来源:转载    更新时间:11/14/2007    文章编辑:lidekang
     现在,银行能够给客户提供数十种房贷还款方式,在这纷纷扰扰的还款方案中您的选择是什么?

  选择还款方式,没有最好的,只有最适合的。每个人在选择还款方式时都应从多方面综合考虑之后再做出判断,而这些综合因素的排列组合又是千变万化的,因此选择还贷方案一定要因人而异、因事而异。下面,举两个例子来说明还贷方式的个性化选择差异。

  通过两个案例可以看出,同样一笔100万期限为20年的贷款,对于收入处于成长期的杨小姐,在第一个十年期可以选择低月供,减轻还款压力,能够在收入有限的情况下保证一个比较好的生活质量。对于收入处于成熟期的张先生,他在收入的顶峰阶段加快还款进度,而在退休以后能非常轻松的享受生活,不受贷款所困。

  与此同时,由于还款进度的不同,在整个贷款期间,杨小姐比张先生多支付一倍的利息。但杨小姐觉得自己虽然多支付了利息,但换来了比较舒适、自在的生活,还是值得的。

  房贷还款:精挑细选,精彩纷呈

  目前银行提供的房贷产品名目繁多,只看名称都很难分辨出其内在含义,但经过认真研究就会发现无非是以下几类产品的不断变异:

  第一类 平均还款法

  此类产品多是按照贷款期限平均或按固定规律分配贷款本金和利息,使借款人月供的压力在贷款期间比较统一。这也是最传统的还款方式,适合于一般老百姓,操作简便。

  1、按月等额

  又称等额本息还款法,指借款人每月以相等的金额(分期还款额)偿还贷款,其中每月归还的金额包括每月应还利息、本金。计算公式为:

  注:P为剩余本金,L为贷款月利率,n为贷款年数

  适用人群:此种方式的特点是,每月归还金额相等,但其中利息逐月递减、本金逐月增加。适用于大众。

  2、按月等本

  又称等额本金还款法,指借款人每月须偿还等额本金,同时付清本月应付的贷款利息,而每月归还的本金等于贷款总额除以贷款期数。计算公式为:

  适用人群:此种方式的特点是,每月归还金额递减,其中本金逐月相等、利息逐月减少,适用于大众。

第二类 本金自由安排法

  此类产品多根据借款人在贷款期限内根据申请的贷款种类和还款能力的额变化自助安排还款进度。这些新兴还款方式,适合于较为熟悉经济或金融产品、具有较强的投资理财意识和判断分析能力的专业客户,有些操作会相对复杂,但可以起到让借款人合理调配资金、创造更高价值的作用。

  1、到期一次还本付息(利随本清)

  又称期末清偿法,指借款人需在贷款到期日还清贷款本息,利随本清。

  适用人群:此种方式一般适用于期限在一年以内的贷款客户,通常是有价单证(如:银行存单、国债等)质押贷款。

  2、按月还息、到期还本

  指借款人每月只偿还利息,在贷款到期日一次还清贷款本金。

  适用人群:此种方式一般也只适用于期限在一年以内的贷款,与前一种所不同的是能够适当缓解到期还款的压力,通常是出国留学贷款。

  3、等比累进还款法

  借款人每月以一定比例累进的金额(分期还款额)偿还贷款,其中每月归还的金额包括每月应还利息、本金,按还款间隔逐期归还,在贷款截止日期前全部还清本息。此种方法还会分为等比递增还款法和等比递减还款法,通常比例控制在0--(+/-100)%之间,且经计算后的任意一期还款计划中的本金或利息不得小于零。

  适用人群:此种方法通常与借款人对于自身收入状况的预期相关,如果预期未来收入呈递增趋势,则可选择等比递增法,减少提前还款的麻烦;如果预期未来收入呈递减趋势,则可选择等比递减法,减少利息支出。

  4、组合还款法

  组合还款法是一种将贷款本金分段偿还,根据资金的实际占用时间计算利息的还款方式。即根据借款人未来的收支情况,首先将整个贷款本金按比例分成若干偿还阶段(t),然后确定每个阶段的还款年限。还款期间,每个阶段约定偿还的本金在规定的年限中按等额本息的方式计算每月偿还额,未归还的本金部分按月计息,两部分相加即形成每月的供款金额。

  适用人群:目前,市场上推广比较好的随心还、气球贷就是这种方式的演绎。这种方法可以比较灵活的按照借款人的意愿规划还款进度,真正满足个性化需求。对于自身财务规划能力强的客户可尝试此种方法。

  第三类 综合搭配法

  此类产品并无明确的设计原则,通常是银行根据其自身的产品体系框架,结合客户的具体需求,在房贷还款的某一细微环节上做文章,提供更为精细化的产品搭配销售的优惠项目或便捷方式。

  1、宽限期法

  即在贷款合同约定的还款周期(按月/季/年)内(最后一期除外)增加还款宽限期,借款人在宽限期内归还每期还款额的,视同正常还款,不计收宽限期罚息;超过宽限期还款的,将按实际违约天数(含宽限期天数)计收罚息。

  适用人群:此种方法主要是解决一些客户临时出差或遇特殊情况而出现的非恶意临时欠款问题,通常银行会对他们的优质客户给予此种配套优惠方案。

  2、“双周供”法

  是打破传统的按月还贷周期,为贷款客户制定的每两周归还一次贷款的计划,每次还款额约为原月供的一半左右。选择“双周供”后,由于银行每两周扣款一次,客户还款率相对提高了,可适当帮客户节约贷款本金的使用,因此客户负担的利息会减少。

  适用人群:此种方法是个完全的“舶来品”,主要适应国际惯例(特别是欧美国家)的周薪制客户,因此,对外籍人士或外企雇员且仍旧采用周薪制的职员比较适合。

  3、“存抵贷”法

  “存抵贷”是为满足那些经常有余钱以备不时之需的客户而设计的。一般模式为:客户只需将闲散资金存放在个人按揭贷款扣款账户上,超过X万元(各银行标准不同)后银行会按比例将其视作提前还贷,节省的利息作为理财收益返还给客户,既缓解了其还贷压力,又保证了资金的流动性。

  适用人群:此种产品是房贷产品与理财概念真正意义上的有机结合,使得客户的资产和负债能够相互融通,实现客户资金安排上的最大便利。主要适用于资金周转量大且频繁的客户。(作者系中国光大银行北京分行零售业务部副总经理)


 

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