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固定利率“咸鱼翻身”
http://www.loghousecn.com    文章来源:国际金融报    更新时间:9/1/2006    文章编辑:luzhenhua
   连续加息带出的另一个重要“副产品”是,一度“叫好不叫座”的固定利率房贷开始大行其道。在沪推行该业务的光大、建行、招行三家银行反映,今年4月底加息至今,固定利率房贷迅速走出低谷,累计业务量已经逼近亿元大关。

    8月18日的加息进一步加快了固定利率房贷拓展之势。记者从最早推出固定利率房贷的光大银行获悉,加息一周时间,固定利率房贷就签出60多单,贷款金额近5000万元。

    为了抓住这一商机,各家银行开始纷纷加大重视程度,不断实行各种营销手段,其中由以价格手段为最显著。

    据了解,目前各家银行基本都已相应调整固定利率。如光大银行,上调后的固定利率为:1-3年(含)期优惠利率从原来的5.528%上调至5.55%,3-5年(含)期优惠利率从原来的5.447%上调至5.73%。5-10年(含)期优惠利率还出现了下调,从原来的6.18%调至6.12%。总体来看,调整幅度均小于央行同期贷款利率增加幅度。

    光大银行个人金融部房贷处处长肖英男介绍说,以5-10年(含)期品种为例,新的基准利率为6.45%,优惠利率为6.12%。这一利率已经大大低于央行5年期以上贷款基准利率6.84%,比下浮15%以后的房贷利率下限5.814%高出0.306%。如果央行再次加息,固贷利率很可能就会低于浮动利率的下限。

    我们来算一笔账:以8.5折计算,只要未来基准利率达到7.2%,那么浮动利率贷款的下限利率就会达到6.12%,换言之,只要央行再次加息0.36个百分点,近期选择固定利率房贷者就能从中获得利益。

    这种情况发生的可能并不算小。摩根士丹利亚太区董事总经理谢国忠预计,今年年内,我国还将加息一次,明年则会加息三到四次。

    除了价格上的实惠外,一些银行还在产品特性方面作出创新。譬如农行,其新推出的固定利率房贷产品增加了固定+浮动的混合利率方式,同时增加了利率调整选择权条款。该行相关人士介绍说,固定+浮动的混合利率方式是指在贷款开始的前5年或前10年内利率固定,这一期间称为利率固定期,利率固定期结束后利率转换为浮动利率。

    由于利率风险管理问题,目前各银行推出的固定利率房贷产品最长期限为10年期,而多数客户住房贷款的期限在20年以上,这部分客户就难以选用固定利率房贷。混合利率方式能够满足这部分客户的需求。贷款期限在10年以上的客户,可以根据自身的需要在贷款前5年或前10年采用固定利率,此后贷款转为浮动利率,享受到固定利率规避利率上升风险的好处。

    选择权条款则可以使固定利率房贷不仅能够帮助借款人规避利率上升的风险,在利率走低时也能帮助借款人减少损失。随着市场利率下调,当农行固定利率房贷产品相应期限利率下限下调1个百分点(含)以上时,无不良信用的借款人在支付一定的选择权费用后,就可以申请执行选择权,将贷款利率调低相应百分点。

    近日还有消息称,交通银行正在研究推出期限延至20年的固定利率产品。这是一个较为明显的突破,从前期业务开展的情况来看,固定利率房贷最大的“硬伤”即在于其贷款期限最长为10年。对于大多数购房者而言,由于不具备很强的还款能力,他们选择的年限一般会在15年至30年。

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