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经济观察:0.85倍 银行能给买房人多少甜头?
http://www.loghousecn.com    文章来源:国际金融报    更新时间:9/1/2006    文章编辑:luzhenhua
   为了应对加息带来的负面冲击,各家银行被迫拾起“0.85倍”这一“救命稻草”,尽量扩展优惠利率适用面。除了楼市萎靡给增量业务带来的减损外,每一次加息都会掀起提前还款小高潮,从而大大加剧房贷余额掉头向下的速度。

    短暂回暖之后,上海房贷余额再度掉头向下。上海易居房地产研究院认为,股市、外汇等其他投资市场“牛市”迹象凸显,不断分流房地产市场资金量,加上投机性需求反复遭受政策打压,预计7月份起,上海个人房贷余额将再次出现负增长。

    中信嘉华银行副总裁廖群甚至认为,受宏观调控影响,银行今后两三年的按揭业务都可能受到影响。

    “金九银十”风光不再

    “前期行政举措频频出台,地产界原本以为8月后可以喘一口气,结果,金融政策又出台了。加上夏季天气热,本来已是地产业的淡季,因此,预计这段时间成交量萎缩会加剧。传统的‘金九银十’旺季,今年也肯定要变淡了。”金丰易居上房销售副总裁丁祖昱不无忧虑地表示。

    事实上,这一颓势在上次加息及“国六条”出台后就已显现:6月份,上海全部签约房源共16245套,较上月暴跌35.6%,7月份的成交量又在此基础上再度下跌一成;价格方面,7月份,上海房产交易价格比去年同期下降3.5%,继续领跌全国楼市。

    通常来说,因为从交易双方达成购房协议到银行发放按揭贷款,中间约有1至2个月的时间差。而银行计算按揭贷款是以发放时间为准,而非房屋成交时间为准。所以,二季度上海个人住房贷款余额虽然出现短暂回升,但这不过是此前楼市成交量抬头的滞后反映。

    8月18日出其不意的加息再次形成利空因素。虽然说,央行加息同时又将房贷利率下限扩大到基准利率的0.85倍,所以对多数自住型购房者而言,其利息负担增幅有限(以贷款20万元、期限20年为例,如果按照新的下限利率5.814%,其利率仅比原先的5.751%高出0.06个百分点,分摊至每个月只需多还7.2元钱)。不过业内人士普遍认为,连续加息将使购房者形成强有力的预期,未来岁月央行可能还会多次使用加息手段。

    “经过两年来连续四次加息,民众对于未来几年内持续处于加息周期已经没有太多怀疑,原本所有的一点点佼幸心理将荡然无存。”某国有银行客户经理如是表示,“因此,只要有可能,他们将大大推迟购房行动。”

    上海中原地产研究咨询部经理马冀表示了类似的意思。他认为,这次加息政策的影响,将远远大于4月份那次加息。4月份加息更多只是一个信号,这次则会造成市场观望情绪更加严重。

    除了楼市萎靡给增量业务带来的减损外,每一次加息都会掀起提前还款小高潮,从而大大加剧房贷余额掉头向下的速度。来自上海银监局的消息称,“受个人住房贷款利率上调影响,今年上半年上海中资银行个人房贷的提前还款现象明显增多”。而据某国有银行支行反映,今年4月以来,该行房贷还款额中80%来自提前还款。

   下限利率渐成主流

    为了应对加息带来的负面冲击,各家银行被迫拾起“0.85倍”这一“救命稻草”,尽量扩展优惠利率适用面。农行上海分行某员工表示:“银行都在拼命吸引客户,谁还会用比别人高的利率把客户挡在门外呢?”

    工商银行的反应最为迅速,加息之后,一份由工行总行制定的房贷业务新通知迅速下发到各地分行。通知规定,对于购买第一套房的贷款客户,给予新基准利率8.5折优惠,即五年以上贷款客户执行5.814%的利率下限。

    此外,工行总行还将第二套购房是否实行优惠利率的权力下放到各地分行。工行上海分行某信贷员表示,第一套房没有贷款或贷款已经还清,以及符合工行优质客户条件者购买第二套房,该行仍将给予8.5折优惠。

    其他银行的策略基本一致,即,尽可能地给予最大限度的优惠。如深圳发展银行的方案为:对8月19日以后办理个人住房按揭贷款,一般均可给予按基准利率下调15%的最优惠利率;对于8月19日以前办理房贷的客户,如果目前已享受下调10%的优惠利率,且信用记录良好,该行将继续给予其最优惠的贷款利率,即按新基准利率下调15%。另外该行还规定:购三套以上住房的客户一般不享受优惠房贷利率;购两套住房的客户仍可获得下调15%的最优惠利率。

    光大银行的规定是,对于购买前两套住房(含一手房、二手房)的优质客户可执行基准利率0.85倍的下限利率;对存量客户,自2007年1月1日起进行利率调整,无逾期情况的,自动将利率由原下调10%调整为下调15%。

    中行上海分行则表示,对于该行认定的优质客户,实行8.5折利率优惠。值得指出的是,该行优质客户的界定相当宽松:只要购房者有固定工作,“四金”缴纳达到500元,即可算房贷优质客户;公务员、教师、医生、律师、企业中高级管理人员,在能源、电力、邮政等行业工作的人员一律算优质客户。

    更有甚者,由于普遍实行8.5折优惠,由此导致,部分期限的房贷利率甚至要比原来的利率水平还低。以一至三年(含)期贷款为例,加息前的利率为6.03%,下浮10%为5.427%,加息后为6.30%,下浮15%为5.355%,比加息前降低0.072个百分点。据了解,目前选择一至三年期房贷的客户占比约为5%。

    提前还款小有限制

    当然,房贷业务萎缩给消费者带来的未必全是“好事”。目前,已有多家银行对贷款不到一年就提前还款者收取1%左右的违约金,另外,大多数银行还对提前还款金额设定了最低限额,对于提前还款的次数,也有不尽相同的规定。业内人士预计,两次加息过后,如果提前还款数量不断增多,银行将会对此行为施加更为严格的控制。

    这种苗头已经有所显现。譬如说,近几年来,沪上银行提前还贷预约期一般为7个工作日左右,不过,近期不少银行开始推翻此惯例,部分银行规定了10个工作日左右的预约期,有些甚至规定,欲提前还款者必须提前15天通过电话或书面向银行预约,然后由银行确定具体的还贷时间。

    另外,部分已经推出“无障碍提前还贷”概念的银行也已不能履行当初的承诺,即保证在5个工作日内办妥提前还贷手续、且不收任何违约金。新的规定是,每月5日为固定的提前还贷日,客户提前还款必须在此前预约,否则就要等到下个月的5日。部分支行还对每月提前还贷总量设上限,超过后,则当月不再受理提前还贷。

    银行方面对此作出的解释是,伴随楼市调控和多次加息,沪上银行提前还款量同比大增。银行在人手分配、资金重新投放等方面难以协调,预约期拉长也属无奈之举。

    不过,也有知情人士告诉记者,一家房贷余额规模在40亿元左右的银行,目前一个月的提前还贷量大约在2亿元左右,即使按照6%利率来估算,每延迟半个月就可多收利息50万元,一年下来就是600万元。

    针对于此,上海联业律师事务所王展律师认为,银行通过较长预约期而取得的利息收入属于不当得利,消费者有权拒付。因为在目前的房贷借款合同中,基本没有对提前还款的预约期进行约定,银行应当与借款人协商预约期限,而不能单方面规定。长达半月的预约期也大大超过了合理的范围,如果银行的工作效率不高,确实需要这么长的工作时间,也不应该收取预约期的全部利息,超过合理工作时间的利息应该免收。

   固定利率是否合算

    取5年期贷款作比较:加息前,光大银行和招商银行推出的固定利率贷款可优惠至5.34%和5.73%,而新调整后,5年期贷款基准利率达到6.48%,按8.5折计算,浮动利率贷款的优惠利率为5.508%,由此可见,当初选择光大银行固定利率贷款者,已经享受到0.168个百分点的息差。

    不过,选择10年期固定利率产品者尚未获取实惠。两次加息前,光大银行推出的固定利率为6.08%,招商银行为6.09%,但是目前该档次浮动利率房贷优惠利率仍只有5.814%,后者仍有0.266及0.267个百分点的息差优势。

    如果央行再次加息0.27个百分点,那么10年期贷款利率将升至7.11%,按8.5折计算为6.044%,已经非常接近于两行当初实行的固定利率;而若央行继续这一次长期利率上调幅度大于短期利率上调幅度的思路,如对该档次利率上调0.45个百分点,则优惠利率升至6.197%,超过两行当初实行的固定利率。

    再来看上调后的固定利率房贷,光大银行5-10年(含)期优惠利率为6.12%,高于浮动优惠利率5.814,而若央行再次加息0.36个百分点,则两者可以持平。

    总体来说,理财专家建议,以下三种人群适合选择固定利率房贷:一是认为我国利率水平还将持续上升的;二是认为自己未来收入比较稳定,足以支付固定按揭还款额的;三是已购多套房屋或因其他原因不能在银行享受浮动利率下限优惠的购房者,因为现在各银行的固定利率实际已低于浮动基准利率。

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