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八大房贷新品激战市场 专家带您详分细解
http://www.loghousecn.com    文章来源:京华时报    更新时间:4/21/2006    文章编辑:xiaona

    ‘进入2006年以来,各大银行纷纷推出新产品,包括直客式贷款、固定利率、结构性固定利率、接力贷、双周供、固定、浮动利率互相转换业务、宽限期还贷等。虽然各银行选择的切入点各有侧重,但目标群体都是房贷。由此可以判断,房贷金融产品已经开始在向细化分工方向发展。目前,房贷收益远远高于其他贷款品种,是银行争夺房贷的重要因素。光大银行资金部人士认为,房贷争夺的背后,实际上是各银行向零售银行转型的反映。由于短期融资券的发行等原因,各银行的对公业务利润一直处于下降之中,而房贷业务作为最优质的零售业务之一,先成为战场。

 
  ★接力贷(中国农业银行推出)

    定义:指以某一子女(或子女与其配偶)作为所购房屋的所有权人,父母双方或一方与该子女作为共同借款人的贷款购买住房的住房信贷产品。

    适合人群:一类是作为子女的借款人,预期未来收入情况较好,但目前收入偏低,按照现行规定可贷金额较小,希望通过增加父母为共同借款人以增加贷款金额;另一类是作为父母的借款人年纪偏大,按照现行规定,借款人年龄+贷款年限≤65,可贷年限较短,月供压力大,希望通过指定子女作为共同借款人以延长还款期限。

    点评:老年人贷款买房时存在的普遍问题是年龄超限,银行不肯放按揭贷款。老人的子女虽然贷款年限不受限制,但往往刚工作不久,收入少,难以贷到希望的额度。如果通过农行的“接力贷”,作为父母的借款人在贷款购买住房时,如果指定其子女作为连带还款人并经连带还款人承诺还款,则借款人年龄加贷款年限可适当延长,不受规定上限的限制。

  
  ★双周供(深圳发展银行推出)

    定义:指将按揭贷款的还款方式从原来每月还款一次变为每两周还款一次,每次还款额为原来月供的一半。

    适合人群:收入较为稳定和均衡的人士,如除了月收入以外还有其他的较为定期的收入来源(季度奖、年终奖),由于月收入的相对固定,客户不愿意增加每月供款压力,而在有额外收入来源的时候,希望通过小额提前还款来节省利息。

    点评:在选定了贷款期限的情况下,采用双周供还款与按月还款法相比,好处很明显:大大减少利息负担、有效缩短还款期限。比如一笔50万元30年的按揭贷款,按基准利率6.12%计算,采用双周供还款可以比按月等额还款法节省利息115186元,节省比例高达19.42%;缩短还款期64个月(近5年半),即30年的月供还款采用双周供,贷款将在24.7年还清。

 
   ★直客式贷款(中国银行推出)

    定义:是指借款人在缴纳一定比例的首期款后,剩余款项按照“先贷款、后购房”的方式由贷款银行发放贷款,购买所需房产。借款人购买住房贷款比例最高不超过80%,最长30年,按照住房贷款利率执行;借款人购买商铺贷款比例最高不超过50%,最长10年,按照基本利率执行,并由银行决定是否上浮。还款方式一年以内的采用一次性还款法,一年以上的贷款采用等额本金还款法或等额本息还款法。“直客式住房贷款”不需要开发商担保,而需要银行指定的担保公司担保,购房贷款除须交纳正常按揭贷款的有关费用外,还须根据担保公司的要求交纳约8%。的担保费用。

    适合人群:这类贷款品种对客户设定了较为严格的审核条件。据称,一般只有像国家公务员、教育、医疗、新闻出版等事业单位或优秀企业、金融行业的正式职员等优质客户才可以申请。

    点评:“直客式住房贷款”给开发商带来的好处是,不像通常的按揭需要开发商提供阶段性担保,不存保证金,也没有保证责任;给客户带来的好处是,在与开发商协商一致的情况下,可享受到开发商一次性付款的优惠政策。申请这种贷款比较困难,可进行“直客式住房贷款”的必须是银行认定的优质楼盘,即指那些开发商信誉度高,经营正常,项目资金已到位,已取得土地、规划、建设、施工和预售证书(五证),销售情况良好,无完工风险(现房)的楼盘。




    ★固定利率(招商银行、光大银行和建设银行推出)

    定义:指消费者在签订购房贷款合同时,即选择固定利率贷款,也就是以后在贷款期限内不论银行利率如何变动,上调抑或是下降,借款人都按照固定的利率支付利息,不会随市而变。

    适合人群:对于那些规避投资风险的投资型购房者来说,选择固定利率房贷方式比较合适,因为在一定的阶段内可以保持一个固定的贷款利率,可以规避由于利率的提升带来的损失。

    点评:在办理固定利率的房贷时,首先要对未来的利率走势有个基本的判断。5年甚至10年的期限意义不是很大。客户根据自己现有资金以及今后收入变化情况选择,选择固定利率和浮动利率。

  
  ★结构性固定利率房贷(招商银行推出)

    定义:是指在利率固定期间,可以分段执行不同的利率标准。如利率固定5年的贷款,可以在贷款前2年固定执行一个利率,后3年执行另外一个不同的利率。固定10年的贷款,可以在前5年执行一个利率,后5年执行另外一个利率。

    适合人群:对于那些规避投资风险的投资型购房者来说,选择衍生品种结构性固定利率房贷方式比较合适,因为在一定的阶段内可以保持一个固定的贷款利率,规避由于利率的提升或者下降带来的损失。

    点评:使用结构性固定利率产品还款,能相对减少贷款的利息支出,给客户带来实惠。较之普通的固定利率还款方式,更加灵活。但是根据银行的规定,选择这样的还款方式,如果提前还款将收取较高额度的违约金。

  
  ★固定利率与浮动利率互相转换业务(光大银行推出)

    定义:指办理固定利率的客户可以申请转办浮动利率,反之亦然。

    适合人群:对于那些规避投资风险的投资型购房者来说,选择固定利率的升级品种固定利率与浮动利率互相转换业务比较合适,因为如果利率提升可以继续保持固定利率,可以规避由于利率的提升带来的损失。如果利率有下降趋势,可以及时将固定利率转换为浮动利率,防止由于浮动利率下调带来的损失。

    点评:原办理浮动利率房贷的客户转办固定利率房贷业务(包括住房、商用房),办理时不收取任何违约金和手续费;对于已办理固定利率房贷,且固定利率贷款存续期在1年以上的客户,在缴纳一定违约金的情况下,也可申请转办浮动利率房贷。固定利率贷款存续期在5年以上的,免收违约金。借款人可以更灵活地规避利率波动风险,从容安排家庭支出,降低借款成本,方便家庭理财。

 
   ★3年期固定利率(光大银行推出)

    定义:除首推固定利率房贷与浮动利率房贷的可转换外,光大银行本次固定利率房贷业务升级,还增加了3年期固定利率住房贷款品种,并对固定利率住房/商用房贷款各期品种实行利率区间管理,对于光大银行的优质客户均可采用优惠的固定利率。

    适合人群:避投资风险的投资型购房者。

    点评:固定利率住房贷款,3年期以下(含)品种的基准利率为5.85%,上浮利率为6.05%,优惠利率为5.25%;对于光大银行的优质客户均可采用优惠的固定利率,固定利率住房贷款优惠后的利率3年期5.25%,优惠利率值低于同业。

  
  ★宽限期还贷(上海银行)

    定义:宽限期还款方式是指个人住房贷款发放后,在合同约定的一定时期内,借款人只需每月支付利息,暂不归还贷款本金。待宽限期结束后,对贷款发放金额按合同约定的等额本金或等额本息方式还本付息。

    适合人群:与上海银行建立合作关系的开发商或二手房中介机构引荐以及该行的个人VIP客户,若个人商业性住房贷款期限超过1年,均可申请还贷宽限期。

    点评:宽限期期限分别有12、24、36期,目前上海银行首推12期品种。贷款期限包含宽限期,借款人在宽限期内自贷款发放次月20日付息,至第12期付息日止。


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