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房贷是用时间来换金钱的 时间越长越不划算
http://www.loghousecn.com    文章来源:新闻晨报    更新时间:2/10/2006    文章编辑:lidekang
   房贷是拿时间换金钱的交易。金钱是有时间成本的,其价值是不断变化的。许多买房者采用静态眼光,仅注意贷款周期长短及静态资金多少,却忽略了房贷作为长期事件,时间对资金价值有不可忽略的影响,往往因此作出了不正确的决定。

    时间是有价值的,今天的100元和10年后的100元是不同的。考虑房贷必须将未来支付的款项“折现”来综合考虑。如打算贷款50万元购房,他们用网上“房贷计算器”一算,如贷20年,利率按5.51%算,总还款将是826142.67元;而如贷30年,利率不变,那总还款额将是1023149.83元;多贷10年,就要多付23.85%,许多房贷者认为非常不划算。

    然而上面方法没有考虑“折现”,只有参考价值,不宜作为决策依据。正确的是根据假设的通胀率,将每年支付的房款折现为今年价值后,再计算两者差额。如贷20年,虽然每年还款额均为41307.12元,但假设通货膨胀率3%,那第20年的41307.12元,其实只相当于第1年的23556.87元;同样30年贷款,每年还款均额34104.96元,而第30年所还的34104.96元,只相当于第1年的14472.32元。根据3%通货膨胀率计算,上述案例中贷20年所还的款折现后的还款“现值”总额为632982.01元,而30年则为688526.44元,30年相比20年仅多付8.78%。

    我们更要考虑的是长期收入水平提高对房贷决策的影响。

    我们的父母辈,牙缝中省下余钱,好不容易存满500元存折,当时堪称巨款。可十几年经济发展后,今天在外面吃顿饭就不止500元。不少白领因此懒于储蓄。这虽有些极端,但也不无道理。常见的理财理念,多来自于美国等发达国家,美国上世纪60年代迄今,普通人收入扣除通胀因素,几乎没有增长,生活水平提高更多依赖科技进步、生活产品价格降低实现的。但我国经历25年经济高速发展,人民收入水平大幅增长,如果从昔日每月36元、72元的固定工资算起,收入水平增长速度惊人。不同国情,考虑房贷思路也不同。

    目前上海人均可支配收入2000美元/年左右,而美国是3万美元/年,距发达国家我国还有相当大的发展空间,只要经济向好,收入在未来二三十年中会大幅增长。这要在房贷决策中加以考虑。仍说前例,即使你年收入7万元左右,20年贷款的年还款额也占了收入的一半左右,压力相当大。但20年后,如果人均收入水平达6000美元/年,你年收入水涨船高达21万元,那每年还款负担就相当轻了。相比10年或者20年,30年贷款的初期还款压力小,当前负担较轻。虽然因周期长,总还款额有所增加,但因收入水平不断增长,额外负担的利息费用相对未来收入,负担并不重。这未必不是一种好的选择。

    时间在理财活动中具有巨大的魔力,考虑通货膨胀,再考虑经济快速发展的国情后,长期房贷其实并不可怕。对30岁以下、职业具有较大上升潜力的白领读者而言,不妨将房贷年限放长些,既可减轻早年还款压力,又可通过收入增长来降低未来的还款压力。但如果评估后觉得自己的职业从长远看并不吃香,甚至是夕阳职业,收入成长空间并不太大,那房贷年限还是短一点来得安全。
 
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