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房贷律师费凸现银行体制漏洞 霸王条款亟待废除
http://www.loghousecn.com    文章来源:中国不动产    更新时间:1/17/2006    文章编辑:lidekang
 
                      “垄断”行业霸王条款亟待废除

   按千分之三计算,2004年北京个人房贷总额超过400亿元人民币,这就意味着购房者交纳了足有一亿两千万元的律师费,其中绝大多数人都是毫不知情的。不久前,中国工商银行深圳分行首次宣称--“取消律师见证环节和强制房贷险”。消息一出,引起业内不小轰动。此举说明,金融垄断在舆论压力下逐渐向法制化转变的一大趋势。

  “积德行善”的自救

  2005年底,中国工商银行总行召开新闻发布会,将推行“幸福贷款”的新措施提上日程。其中,备受瞩目的“免除律师见证环节”一项再次搅动了人们的神经,将初见冷却的“律师费问题”重新推向争议的浪尖。

  新政策在深圳分行首家执行,工行称此举目的为,“减少贷款手续,降低成本、节约客户时间和满足客户的理财需求”。对消费者来说,这无疑是令人兴奋的一个大快事,“至少银行开始为老百姓考虑了”。

  银行自然没那么慈善。用一位业内专家的话说,“那不过是危机营销的一小步棋子”。即便个人房贷额年增长高达一二百亿元,即便该贷款总额突破五千亿元大关,工商行仍不得不承认,宏观调控带来的“持币待购”,对其的房贷增长产生了直接影响,毕竟占有率高达85%的个人房贷不容小觑。

  另一方面,“律师费问题”争议逐渐加大,其影响波及范围越来越广。对此,中消协消费指导部主任王前虎分析,银行政策“松动”,完全是国有企业在舆论背景下,从市场垄断朝法制化倾斜的一个趋势。“多年来,国内多家银行早已达成‘共识’,在竞争相对较小的环境下,一些不公正的行为称得上是对法律的漠视,而这种做法将随着社会法制意识的增强而逐渐被改变。”

  一为刺激市场,二为增强自身竞争力,工商行此举似乎“人之常情”。而据了解, 这个“价值千分之三”的审贷工作,实际上只涉及一些粗浅的法律知识,甚至银行的内部人员都可以胜任。按揭律师大材小用不说,虚于形式的“走秀”更显得毫无意义,律师见证环节的重要性不攻自破。由此看,工行此举有些故弄玄虚。

  强制霸道的“人情”

  取消房贷律师费,这一天大的“馅饼”砸到消费者头上,人们本应欢呼雀跃,但却怎么也乐不起来,是什么原因?

  “银行委托律师来办理客户的贷前调查,理应由银行来埋单,但是这笔钱一直都是由购房人出的,这是很不公平的事情,可以说是霸王条款。” 北京英岛律师事务所的滕德京主任指出了问题的关键所在。这根本就是不该交的钱!

  据他介绍,贷款前,银行都要对贷款人实际情况和还款能力等进行一定的资质审查。实际上,在与很多企业合作时,审查工作都由银行来做,并没有律师参与。而在个人贷款项目上,银行却选择了一个中介机构,强制性地指定某个律师事务所代理贷前调查,并将此部分费用转嫁给消费者。

  换言之,按揭律师完全为银行服务,他们的工作是代表银行审查购房者的资质状况。在房地产交易过程中,律师跟银行发生代理关系,完全代表银行的利益,说白了,就是购房人出钱为银行聘请了律师。

  对此,王前虎态度十分明确,为规避风险所产生的调查费用理应由受益方出,强制性地由消费者来埋单是极不合理的。

  另外,消费者的对此事重视不够,见怪不怪的态度让自己失去了本应享有的知情权和选择权,无形中助长了银行的威风,使得金融垄断更加堂而皇之。

  王前虎表示,无论借款人还是银行,谁享受律师服务谁就应承担付费义务,银行无权为借款人在支付律师费方面设定义务。这种情况的出现,是“银行借助自己优势地位在进行‘强制交易’。”

  显而易见,这有失公正的行为源于一个简单的目的--垄断背后,是银行在购房人缴纳的律师费和保险费等费用上获得利益。

  “天下大赦”的曙光

  “免费政策”在律师界产生了不小影响。据滕德京介绍:“原来的律师费都是按照千分之三或千分之五收取的,而实行新政策后,这部分费用变成银行出几百块钱作为象征性地补助。”落差之大,不难想象。

  滕德京坦承,贷前调查并非一定要律师参与,“很多情况下,银行完全可以自己做贷前审查,是否聘请中介机构,如律师行代理,是由银行决定的。”据他称,国内有些地区发放个人贷款并不需要律师做见证工作,“只是北京地区律师代办服务开展得比较好罢了”。

  近期,工商行又有“取消强制房贷险”的消息传出,以房产抵押担保方式到工行申请个人贷款的买房人,将被允许自主选择是否购买房贷险,并可根据自己意愿选择不同的保险公司,第一家试点仍在深圳分行。

  工商行的诸多创举称得上“惊天动地”,也着实给其他银行一个措手不及。看得出,各大银行在观望的同时都表现出高度的谨慎。采访中,多家银行北京分行均以“未接到通知”为由拒绝发表观点,言语中并未排除会有跟进的可能。

  “垄断”一词在这个竞争泛滥的市场经济时代显得颇为可笑,而当前国家的金融管制却无形中铸成了这一表象。不过,银行不会缺少竞争对手,很快,脆弱的金融垄断将在民营银行和外资银行的介入中被打破。相信,与之紧密相关的房贷业务也将迈出“不公不正”的阴影。

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