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持续加息压力"催生"固定利率房贷 能否成主流?
http://www.loghousecn.com    文章来源:新华网    更新时间:1/15/2006    文章编辑:lidekang
新华网上海1
月14日专电(记者季明)光大银行14日正式公布“固定利率住房贷款”业务的实施细则,同时宣布此项业务即日起可以在北京和上海两地的光大银行各网点办理,这意味着自去年央行8月16日在《2004年中国房地产金融报告》中明确提出“可以考虑允许商业银行发放固定利率个人住房贷款”后,国内首个固定利率房贷终于正式启动。

    持续加息压力催生固定利率房贷

    顾名思义,固定利率住房贷款,就是在贷款合同签订时即设定好固定的利率,不论贷款期内市场利率如何变动,借款人都按照固定的利率支付利息,不会“随行就市”。而在现行的住房贷款规则下,国内商业银行发放的中长期贷款,实行的是逐年甚至逐月调整利率的计息方式,一旦遇到贷款利率调整,贷款买房的人就要从下一年度开始按照新的贷款利率还贷。

    2004年、2005年央行两次调高利率后,房贷利率上涨21%。持续升息的压力和预期,带来的是国内房贷市场持续17个月的增速放缓,以及提前还贷数量的激增。据央行公布的《2005年第三季度中国货币政策执行报告》统计数据,去年前三季度,个人住房贷款增加1869亿元,同比少增1152亿元。与此同时,个人住房贷款月度提前还款额占累收贷款额的比例却在持续上升,从而使商业银行遭遇了新增房贷增速下降和提前还贷持续上升的“双重夹击”。

    对银行而言,提前还贷在减少利息收入的同时,加大了经营成本和经营风险。正是看到由于利率制度上的缺失所暴露出来的风险在迅速积聚,央行在《2004年中国房地产金融报告》首次明确提出,提倡商业银行提供多样化的住房信贷产品,满足借款人规避利率风险的需要,并考虑允许商业银行发放固定利率个人住房贷款。

    首个固定利率房贷试水市场

    14日光大银行公布的固定利率住房贷款实施细则显示,目前这种金融服务形式在国内仍处于试验阶段。

    光大银行对固定利率房贷的申请者设定了三个“仅”的要求:仅适用于10年以下(含)的个人一手住房贷款业务,不包括个人商业用房和二手住房贷款业务;贷款期限方面,仅限于5年期以下(含),5年-10年以下(含)两档贷款期限,最长不超过10年,且贷款到期日借款人不超过65周岁;而贷款对象目前仅限于在中国大陆境内购买“一手房”(指房地产开发商或售房单位直接出售的住房)且年满18周岁具有完全民事行为能力的自然人。

    业内人士分析,目前10年以下中短期贷款并不是国内房贷市场的主流,尤其是在北京和上海这样房价较高的城市,因此可以预见此次推出的首个固定利率住房贷款的总体规模不会太大。光大银行目前在国内个人房贷市场的市场份额并不高,率先推出固定利率房贷,更多地有借助新产品竞争高质量房贷市场的目的。

    首个固定利率房贷的另一引人关注之处在于利率的设定。在现在的浮动利率下,5年期房贷的优惠利率在5.5%左右,其余房贷的基准利率是6.12%;而此次固定利率个人住房贷款利率定价为5年以下(含)5.94%,5年以上至10年(含)6.18%。分析人士认为,在选择固定利率和浮动利率时,最关键的在于现行浮动利率与固定利率的差额,如果两者超过1%,选择浮动利率比较划算;如果低于1%,选择固定利率将会相对更合理。

    固定利率能否成为房贷主流

    与我国不同,欧美国家主要推行以固定利率为主的住房抵押贷款制度。根据美国抵押贷款银行家协会的统计数据,在美国的购房者中,78%的人选择利用固定利率抵押贷款来锁定未来利率变动可能带来的风险。在这些国家,为了化解固定利率贷款在利率浮动过程中给银行带来的风险,又诞生了住房贷款证券化。

    但是就我国目前的情况看,固定利率在近期成为房贷主流并不现实。固定利率房贷考验的是银行的风险定价水平、对资产负债进行重组安排的能力。在利率下跌过程中,大量借款人提前还款会给银行造成巨大压力,影响其对风险的判断和控制。因此,固定利率房贷的推出,一定要有一个规避风险的对冲工具,但在国内,这样的风险对冲工具尚不存在。正因为这一原因,并非所有商业银行都对固定利率房贷趋之若鹜。到去年10月中旬,仅有上海浦发、光大、建行三家固定利率房贷的申请获央行批准,进入银监会报批阶段,而更多的国内商业银行选择观望。

    对于广大购房者而言,固定利率房贷也仍然是个全新的概念,如何利用固定利率房贷业务规避利率风险,还需要假以时日进行学习。一直以来,国内银行实行浮动利率制度实际上是把利率风险转嫁给了借款人,固定利率房贷的推出,意味着利率波动的风险从由购房者承担转变为由银行和购房者双方共同承担,它的推出,促使银行提高利率风险管理能力和定价水平,促使购房者风险意识进一步加强,因此,从长远来说,固定利率的推出,对双方而言,是双赢的选择。(完)

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