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房贷还款五种方式该咋选 理财专家教你打小算盘
http://www.loghousecn.com    文章来源:成都商报    更新时间:12/30/2005    文章编辑:lidekang

    近期,房贷市场突然热闹起来,等额递减、等额递增、房贷固定利率等新的还款方式接踵而至。
  对于有购房打算的人来说,是否清楚每种还款方式,以及哪种方式更适合自己呢?近日,小算盘特意走访了各大银行的理财专家,为购房者一一弄个明白。

  另外,小算盘还详细了解了在各家银行如何办理提前还贷,详细情况请关注本版及36版的相关报道。

  目前,商业房贷还款方式主要有四种:等额本息还款、等额本金还款、等额递减还款、等额递增还款。另外,“房贷固定利率”也有望于明年初推出,这五种房贷还款方式究竟有何区别,哪种方式更适合您的收入状况和还款需求呢?这里,小算盘就将银行理财专家的建议一一奉上。

  等额本息还款

  每月还相同的数额,操作相对简单

  范例:李先生向银行申请了20年期30万元贷款(利率5.508%),在整个还款期内,李先生的月供均为2065元(假定利率不变)。

  适合人群:适用于收入处于稳定状态的家庭,如公务员、教师等,这也是目前绝大多数客户采用的还款方式。

  专家点评:借款人还款操作相对简单,等额支付月供也方便安排每月收支。但这种方式由于前期占用银行资金较多,还款总利息较相同期限的等额本金还款法高。

  等额本金还款

  每月归还的贷款本金不变,但利息逐渐减少,即每月归还的本息总额逐渐减少

  范例:李先生向银行申请20年期30万元的贷款(利率5.508%),采用等额本金还款。前6个月的还款额分别约为:2627元、2621元、2616元、2610元、2604元、2598元,而最后一个月(第240个月)的还款额为1264元。

  适合人群:适用于目前收入较高但预计将来收入会减少的人群,如面临退休的人。

  专家点评:使用等额本金还款,开始时每月还款额比等额本息还款要高,在贷款总额较大的情况下,相差甚至可达千元。但随着时间推移,还款负担会逐渐减轻。

  等额递减还款

  客户每期还款的数额等额递减

  范例:李先生向银行申请20年期30万元的贷款(利率5.508%),采用每6个月递减50元的等额递减还款法,其第1~6个月的还款额均为2860元,第7个月开始减少50元,即7~12月每月还款2810元,依此类推,第240个月还款额为910元。

  适合人群:适用于目前还款能力较强,但预期收入将减少,或者目前经济很宽裕的人,如中年人或未婚的白领人士。

  专家点评:在等额本金还款法下,客户每个月的还款额都不相同,且是逐渐减少(无规律)。而在等额递减还款法下,客户在不同的时期内还款虽然不同,但是有规律的减少,而在同一时期,客户的还款额是相同的。

  等额递增还款

  客户每期还款的数额等额递增

  范例:李先生向银行申请20年期30万元的贷款(利率5.508%),采用每6个月递增25元的等额递增还款法,第1~6个月的还款额均为1667元,第7个月开始增加25元,即7~12月每月还款1692元。依此类推,第240个月还款额为2642元。

  适合人群:适用于目前还款能力较弱,但预期收入将增加的人群。

  专家点评:目前收入不高的年轻人可优先考虑此种还款方式。

  房贷固定利率

  在贷款期内房贷利率将不变

  适合人群:如果客户预期未来利率会升高,可选择该还款方式。

  专家点评:选择这种方式,贷款者相当于锁定了未来的还贷利息总额,从而避免因利率波动造成的影响。如果在加息预期下,选择此种方式客户可以节省利息支出。如果进入降息期,客户就享受不到降息的好处。

  (目前成都还没有银行推出该业务,不过光大、建行、浦发日前已获准试行该业务,预计明年初有望正式推出。)

  还款方式没有优劣之分

  不同的房贷还款方式,客户最终付出的利息可能相差数万元,以等额本息和等额本金两种方式为例,同是20年期30万元的贷款,选择等额本息就要比选择等额本金多还约29676元。

  为此,常有客户觉得采用等额本息法不如等额本金法划算。不过,作为一种常用的还贷方式,如果等额本息真的让大家吃亏了,为何还有那么多人选择呢?而利息的不同是否就是两种房贷还款方式的优劣所在呢?为此,小算盘特意向光大银行理财师邓俊进行了请教。

  本金还得快利息就少付

  记者:不同的房贷还款方式,真的有优劣之分么?

  邓:在我看来,不同的还款方式,并没有优劣之分。

  人们在认识这个问题上还有误区,认为两种贷款有利息差,其实没有。采用等额本息还款方式的贷款人所归还的利息会多一些,那是因为你占用银行资金(本金)的时间要长一些。但从资金价值上来看,两种贷款方式是一致的。

  银行会对两种贷款的现值进行比较,并计算回报率,只有在两者差不多的情况下才会推出。银行今年所收的1万元利息与七年后收的1万元利息肯定是不等值的。现在的钱肯定比以后的钱值钱,因为通货膨胀会让钱贬值,如果还款人早些把钱归还,银行就可以用这笔钱进行其他投资,获得回报。

  所以,由于占用银行资金的时间更长,采用等额本息还款方式的贷款人所归还的利息理所当然要多些。

  记者:能否举例说明。

  邓:比如贷款60万元,20年期,如采取等额本息还款方式,每月还4000元左右,注意,每个月都是这么多(假设利息不变)。而等额本金方式第一个月要还5000多元,相对来说归还的本金要多些,但越往后越少,最后一个月大概是2500多元钱。

  选择适合自己的方式

  记者:对于准备贷款买房的客户,在还款方式的选择上你有什么建议呢?

  邓:最重要的是选择适合自己的房贷还款方式。

  具体来说,可以在比较了每种方式的适用人群后再作决断,如资金较宽裕的人可优先考虑等额本金还款或等额递减还款。不过,在具体办理时也不一定,因为在实际情况中,还有其他因素需要考虑。

  等额本金还款法每个月的还款额都不一样,计算很麻烦。一般按揭族的习惯做法是往还款账户里放上一笔钱,几个月里不必有逾期还款的担心,比如每月还1500元,就向还款账户里放5000元,至少够三个月的还款。而等额本金法每次需要拿计算公式套一遍,很多人不愿意花工夫计算。

  因此,在实际操作中,有很多客户在进行比较后,最后还是选择了等额本息还款方式,因为这种方式月还款额固定,便于客户记忆。

本报记者 李凯 杨斌 刘锋

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