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市场扫描:下半年二手楼市量跌价升?(组图)
http://www.loghousecn.com    文章来源:楼市情报    更新时间:8/5/2005    文章编辑:admin
 通过《新政策下二手市场调查报告》我们基本了解广州今年上半年二手市场的走势,那么下半年广州二手楼市将走向何方呢?

  一手市场拉锯,二手市场得益

  首先在政府的连番打击楼市的背景下,现在广州的一手市场已进入观望拉锯期。反映在数据层面就呈现“价不跌量萎缩”的现象。广州市统计局的市场监控显示,今年1-5月份,广州市商品房实际销售(交楼)面积和实际销售(交楼)合同金额分别为171.99万平方米和80.47亿元,分别下降18.4%和18.3%。

  而反观二手市场则呈现步步紧逼的态势,据房管局统计数据,今年1-4月,广州市原八区二手房交易量首次超过一手市场交易量,二手所占比例达到50.8%。虽然估计7部委的房产新政对二手市场的冲击会使6月的二手销售数据有所下降,但业内普遍认为二手销售情况好于一手市场。


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  一手拒跌,需求流向二手市场

  二手逆市而动,这种现象会持续多长时间?要得出客观的答案,我们就要剖析整个房产市场(包括一二手市场)的背景,及供需双方的心理变化。

  3月《楼市情报》曾预言广州一手市场将开始进入“阴跌”周期,从众多的数据可以看到,成交量的萎缩正是这一现象的前奏,不过编辑的预计还是出现了一点偏差,那就是高估了广州发展商的反映速度。原以为发展商为留住买家将在二季度开始“折价”出售。但就市场情况看,至今“折价”还没成为普遍现象。大部分楼盘仍持观望或者延迟推货的态度。

  另一方面,广州的购房需求与上海等其他房地产“虚高”的城市不同,虽然有去年的“疯了一把”,但从总体上看,广州的购房者绝大部分还是用于自住。对于这些自住者来说房子是生活必须品,还是要买的。广州的购房需求并没有出现急剧收缩。

  而现今广州购房者的消费心理与去年相比,却发生180度的转变。由之前的“追涨”到现在的“看淡”。这种市场基调下,购房者更注重实实在在的居住质素,而不再追逐某些未来“升值概念”。而现在广州各区域间的楼价差距很少,新发展区域与成熟区域的楼价相差不远。这正是去年市场“追涨”之果。在市区均价少见5000元以下新盘的情形下,加上普遍认为楼价可能下跌的判断中,购房者购买一手新盘的热情大减。

  反观广州的二手市场则有3点优势,第一是可选择的范围广,楼价从十来万到上百万都有。第二证件风险相对较少,特别是规定必须拿到房产证才能销售,虽然还有类似于中介吃差价的风险,但与一手“烂尾”风险相比,购房者还是比较倾向这个市场。第三,相同价钱,二手房更易买到成熟地段的房子。上述因素对自用型买家有很大的吸引力。

  在两项前提下,而广州新盘发展商仍采取观望的态度,购房者自然更多地转向二手市场。这正是二手市场受宠的直接原因。


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  需求心理受影响,下半年一手冷二手热

  新盘市场销售,6月呈现两个极端走势,一方面是一些项目还处于建设的初期阶段就开始以各种名目对外发售;另一方面,一些建设已接近可销售阶段,原定6、7月上市的楼盘都将开盘时间压后。但两者共同方面就是将项目建设速度降低,甚至停工。但这些项目不可能将时间拖到明年,业内又有人估计8、9月将是这些楼盘集中上市之时。届时市场渡过了观望期,这些楼盘再适度降价,一手销售又会再度活跃起来。

  这种情况当然是广州地产商最希望看到的,但实际情形却可能与他们的估计有差距。

  相对于其他信息开放、市场成熟的体系,中国普通消费者获得真实市场信息的时间会相当滞后。例如当你知道楼价跌了100元时,通常楼价已跌了500元。老百姓有点“冤”,但“冤大头”知道自己被骗后通常谁都不信。所以在这种整体环境下,消费心理的延续性会最长。也就是说,如果消费者认定楼价在跌,即使确实处于上升期也很难令他们马上相信。就像中国股市被套的投资者中有70%都表示:“如果能收回成本,以后都不进入这个市场了。”

  所以即便下半年很多一手“笋盘”现身,新盘市场要想购房者重新接受回归也需较长的一段时间。所以下半年广州二手房产需求继续增大的几率会相当高。

  新政策下二手供应应有所下降

  大家通过《新政策下二手市场调查报告》可以知道,由于新政的限制,广州一些尚未取得房产证的二手新盘被迫撤退,这将直接导致二手市场的供应有所下降。

  如果有留意二手楼市的读者也许就知道,现在的二手中介经常向购房者推销一种“先公证销售,再补办房产证”的方法。简单解析就是:“二手房在没有取得房产证的情况下销售,购房者与业主(部分还会加上中介)先签定销售合同,然后再拿合同到公证处作公证,先完成钱房交易。几年后,办下了房产证,再为买家完成过户手续。”这种方法明显是在打插边球,6月初笔者以购房者的身份咨询过广州市公证处,得到了“可以办理”的回应。但到了中下旬,广州一些媒体曝光了这些行为后,马上风向急转。虽然仍有部分中介采用这种方法销售,但已明显有所遏制。

  由此可见,虽然市场在操作层面有一些空隙可钻,但总体上二手供应有所下降已无可避免。可以大胆预计,下半年二手市场将呈现,供应下降,需求增大的状况。这种情况下二手楼价上涨的可能性比较大。

  涨幅理性,购房者无须过于担心

  二手房会上涨到何种程度恐怕是各位准购房者所急于了解的。

  如果仅仅从数据上判断,在新政的影响下,近一两年较贵的年轻二手房无法交易,非普通住房在加税的情况下交易萎缩。这些可能会导致6月二手房成交价数据有所下降。但总体上看二手房处于上涨的曲线之中。国土局有数据表明,4月广州全市的二手房成交价比3月上涨了400元。当然,因为在统计上二手房成交包括二手住宅、二手商铺和二手写字楼,所以此数据只能作为感性参考。不过业内人士亦普遍预计二手住宅价格有轻微上升的趋势。

  成交价将上涨到什么程度,或者会用何种方式上涨则要看一手市场“观望期”的长短。只有广州一手新盘挤干水分,重新回归理性,广州的购房者才会重新回流。如果第三季新盘发展商仍无所行动,一手冷,二手热的状况将持续到年底。

  其实对于广州二手楼市理性上涨,各位准购房者不用过于担心。广州处于城市扩张发展时期,不断有新移民安居广州。去年广州的居民可支配收入又上涨了12%,在这种经济背景下,房产理性上涨是很正常也很合理。

  去年上半年广州一手新盘之所以上涨得如此快,很大部分原因是由于地产商用价格垄断等方式恶意抬升。反观今年二手市场,由于二手房价跨度大,而且各类型的房子存量足,购房者选择余地大,不存在恶意炒作的空间。要像新盘市场一样,几个集团或者上下游行业组成的价格垄断组织,“炒高”房价的情形比较难出现。因此二手房产整体上比较贴近市场规律,也会较为客观、理性。所以有意购买二手的消费者只要多方比较,小心选择还是可以找到价廉物美的好房子的。(文/行之)

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